Actualiteiten
Inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap: belangrijke wijzigingen voor verhuurders vanaf 1 juli 2023 - 9 mei 2023
Vanaf 1 juli 2023 treedt de 'Wet goed verhuurderschap' in werking. Deze wet introduceert nieuwe verplichtingen voor verhuurders en bemiddelaars om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Ook geeft de wet gemeenten in dit kader meer bevoegdheden. Het is belangrijk dat elke verhuurder op de hoogte is van deze veranderingen en tijdig actie onderneemt. Zo moet een beleid tegen woondiscriminatie worden opgesteld, samen met een klachtprocedure. Ook moeten eventuele medewerkers geïnformeerd worden over het beleid. Daarnaast is intimidatie verboden en moeten huurovereenkomsten schriftelijk worden aangegaan. Gemeenten kunnen in kwetsbare wijken extra eisen stellen aan verhuurders met betrekking tot onderhoud en maximale huurprijs. Verhuurders moeten controleren of er een vergunning nodig is en welke eisen daaraan verbonden zijn. Ook geeft de wet de maximale waarborgsom aan die mag worden gehanteerd en deze waarborgsom moet binnen 14 dagen worden terugbetaald, tenzij er verrekening plaatsvindt. Informatie over waarborgsom, servicekosten en provisiekosten moet gedetailleerd worden verstrekt. Verder moeten verhuurders huurders schriftelijk informeren over specifieke punten van de huurrelatie. Er wordt een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag ingesteld en gemeenten hebben uitgebreide handhavingsbevoegdheden. Overtredingen kunnen leiden tot intrekking van vergunningen, dwangsommen en boetes tot €90.000. Hoewel de meeste regels alleen van toepassing zijn op nieuwe huurovereenkomsten, geldt de informatieplicht ook voor bestaande overeenkomsten. Verhuurders moeten binnen één jaar na de inwerkingtreding het informatieblad verstrekken. Kortom, de nieuwe Wet goed verhuurderschap brengt verplichtingen mee voor alle verhuurders. Zorg ervoor dat u een beleid opstelt, het informatieblad verstrekt en voldoet aan de nieuwe eisen bij het aangaan van huurovereenkomsten en mogelijke vergunningensen. Ter ondersteuning heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de handreiking 'Goed verhuurderschap' gepubliceerd.
Wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten. Wetsvoorstel lokaal verbod tijdelijke verhuur (wijziging van de Wet goed verhuurderschap) - 14 april 2023
Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werden tijdelijke huurcontracten geïntroduceerd voor maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en 5 jaar voor onzelfstandige woningen. Het doel was een betere doorstroming en een groter aanbod van huurwoningen. Maar volgens Minister De Jonge kan het gebruik van tijdelijke contracten in kwetsbare wijken leiden tot sociale problemen. Daarom heeft hij recentelijk het Wetsvoorstel lokaal verbod tijdelijke verhuur ter consultatie gelegd.
Eerder, op 16 september 2022, is het Initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten ingediend door de Tweede Kamerleden Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (ChristenUnie). Het voorstel verbiedt tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen landelijk, waarbij deze nu nog maximaal twee jaar mogelijk zijn. Het Initiatiefwetsvoorstel is aanzienlijk verdergaand dan het wetsvoorstel van minister De Jonge. Na diverse recente wetten, waaronder de Opkoopbescherming, aangepaste Box 3 heffing, Wet goed verhuurderschap en de regulering van de middenhuur, ligt momenteel de focus op dit wetsvoorstel. Hierover vond vorige week het plenaire debat plaats. Op 18 april 2023 zal er gestemd worden over het wetsvoorstel, maar het is duidelijk dat het waarschijnlijk op veel steun kan rekenen. Als het voorstel geen meerderheid behaalt, komt een lokaal verbod van minister de Jonge weer in beeld.
Het ziet ernaar uit dat de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten, linksom of rechtsom, aan banden zal worden gelegd.Wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten en het wetsvoorstel lokaal verbod tijdelijke verhuur (wijziging van de Wet goed verhuurderschap) - 14 april 2023
Wetsvoorstel Wet betaalbare huur - 8 maart 2023
Met het wetsvoorstel 'Wet betaalbare huur', dat tot en met 28 maart 2023 ter consultatie ligt, wil minister De Jonge (van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) een aantal veranderingen aanbrengen in de huurmarkt om zo meer betaalbare huurwoningen te creëren en de stijgende huurprijzen in het middensegment tegen te gaan. Op dit moment geldt er voor huurwoningen met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens nog geen maximale huurprijs. Dit zorgt voor een gebrek aan middenhuurwoningen en stijgende huurprijzen in het middensegment. De regeling geldt tijdelijk voor zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen en alleen voor nieuwe huurovereenkomsten. Voor huurovereenkomsten die eigenlijk in het gereguleerde, sociale, segment van het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd door een hogere prijs in het huurcontract (omdat de huurder de huurprijs niet binnen zes maanden heeft laten toetsen bij de Huurcommissie), geldt een overgangstermijn van één jaar waarna de huurovereenkomst alsnog onder de werking van de nieuwe wet valt. Huurders kunnen na één jaar alsnog hun huurprijs voorleggen aan de Huurcommissie.
Een van de belangrijkste componenten van het wetsvoorstel is de introductie van een tweede liberalisatiegrens voor het middenhuursegment. Deze grens zal naast de reeds bestaande liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen komen en zal gelegen zijn op 186 punten in het WWS). Bij inwerkingtreding van de wet mag een verhuurder van een woning tot en met 186 punten nog slechts een maximale huurprijs in rekening brengen, hetgeen neerkomt op ongeveer € 1.021,02 euro (prijspeil 2023).
Daarnaast bevat het wetsvoorstel nog andere wijzigingen. Zo wordt er een wijziging aangebracht in de maximering van de WOZ-waarde. Op dit moment geldt dat de WOZ-waarde van woningen met een WWS-puntenaantal van meer dan 141 niet meer dan 33% van het totaal aan WWS-punten mag zijn. Het wetsvoorstel zal deze grens optrekken naar de nieuwe liberalisatiegrens tot en met 186 punten. Bij woningen met minder dan 187 punten mag de WOZ-waarde wel volledig mee worden gewogen.
Verder wordt de weging van energielabels in het WWS aangepast. Om de kwaliteit van huurwoningen te verbeteren en verduurzaming van huurwoningen te stimuleren, zullen aan slechte energielabels (E, F en G) minder punten of zelfs aftrekpunten worden toegekend. Alleen huurwoningen met een energielabel A of duurzamer, krijgen extra punten. Ten slotte wordt de waardering van buitenruimten aangepast. In het huidige WWS wordt aan buitenruimte 2 punten toegekend per 25 m2 (gemaximeerd op 15 punten). Onder het gemoderniseerde WWS wordt per 5 m2 punten worden toegekend (gemaximeerd op 15 punten). Het wetsvoorstel kan ervoor zorgen dat nieuwbouwprojecten niet doorgaan of worden stilgelegd, dus is er een opslag van 5% op de maximale huurprijs opgenomen voor een periode van tien jaar na oplevering. Wat ook verandert, is het (publiekrechtelijk) dwingende karakter van de nieuwe regeling. Gemeenten zullen belast worden met het handhaven van de nieuwe regeling. Gemeenten zien voortaan toe op het respecteren van maximale huurprijzen door verhuurders (onder meer met bestuurlijke boetes). De minister heeft echter nog geen duidelijk plan voor de handhaving, dit klemt temeer nu gemeenten kampen met personeelstekorten. Er wordt gepleit voor een landelijk registratiesysteem, maar het is nog onzeker of dit er komt.
Verdrag van Aarhus 'Meer toegang tot de rechter' - 18 mei 2021
Uit het arrest ‘Varkens in nood’ van het Europese Hof van Justitie kwam van 14 januari 2021 al naar voren dat het Nederlandse systeem van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Awb) dat onder meer van toepassing is op bestemmingsplannen, in strijd is met het Verdrag van Aarhus (ECLI:EU:C:2021:7). Het Verdrag van Aarhus is het Europese verdrag dat gaat over toegang tot informatie, inspraakmogelijkheden en toegang tot de rechter bij milieubesluiten. Het Nederlandse systeem waarbij het in beroep kunnen gaan tegen een besluit afhankelijk wordt gesteld van het indienen van een zienswijze, doorkruist de bedoeling van dit verdrag om tot een ruimere toegang tot de bestuursrechter te komen.
De gevolgen van dit arrest worden geleidelijk aan duidelijk. In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 14 april 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:786) is bepaald dat in alle omgevingsrechtelijke zaken de zogeheten ‘personenfuik’ van artikel 6:13 van de Awb en de in de jurisprudentie ontstane ‘onderdelenfuik’ niet meer aan belanghebbenden kunnen worden tegengeworpen.
De Afdeling concludeert dat wat in artikel 6:13 van de Awb is bepaald in zoverre voor belanghebbenden bij Aarhus-besluiten niet in overeenstemming is met artikel 9, tweede lid, van het verdrag van Aarhus en aanpassing behoeft door de wetgever. Zo concludeert zij dat op basis van dit arrest in elk geval het recht van belanghebbenden om beroep in te stellen tegen Aarhus-besluiten, niet afhankelijk mag worden gesteld van deelname aan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Dit betekent dat voor belanghebbenden het beroepsrecht tegen dit soort besluiten niet afhankelijk mag worden gesteld van de in artikel 6:13 van de Awb neergelegde regel die inhoudt dat geen beroep kan worden ingesteld door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten dat hij geen zienswijze als bedoeld in artikel 3:15 van de Awb naar voren heeft gebracht. Oftewel, voorlopig kan een belanghebbende altijd in beroep tegen bijvoorbeeld een bestemmingsplanbesluit of een omgevingsvergunning, ook zonder zienswijze.
Dit geldt niet alleen voor het beroepsrecht als zodanig, maar ook voor de - tot dusverre in de rechtspraak toegepaste - onderdelentrechter bij Aarhus-besluiten die met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure tot stand is gekomen en die uit verschillende besluitonderdelen bestaat.
Daarnaast kiest de Afdeling, in afwachting van een oplossing van de wetgever, voor een voor de rechtsbescherming van burgers ruimhartige uitleg van het begrip Aarhus-besluiten. Vooral ook om te verzekeren dat het ruimere beroepsrecht, dat uit het Verdrag van Aarhus voortvloeit, niet te beperkt wordt uitgelegd. De Afdeling verwacht dat er in de praktijk zo veel situaties zullen zijn waarin een inhoudelijke en soms zeer gecompliceerde beoordeling moet worden verricht, om na te gaan of het besluit onder de werkingssfeer van artikel 6 van het verdrag valt, dat de Afdeling het afbakenen van situaties waarin artikel 6:13 van de Awb niet mag worden tegengeworpen aan belanghebbenden, voor de rechtspraktijk onwerkbaar acht. Daarom zal in alle gevallen waarin in omgevingsrechtelijke zaken de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is toegepast, artikel 6:13 van de Awb niet worden tegengeworpen aan belanghebbenden. Hieronder vallen in elk geval, maar niet alleen, besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening, de Tracéwet, de Wet natuurbescherming en straks ook de Omgevingswet.
Concreet komt dit erop neer dat belanghebbenden in álle omgevingsrechtelijke zaken waarin de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing is (als een bestemmingsplan, omgevingsvergunning of natuurvergunning) toegang tot de bestuursrechter moet worden verleend, ook zonder zienswijze of zonder ‘zienswijze tegen het juiste besluitonderdeel’. Dit betreft onder meer bouwen, milieu, bestemmingsplannen, grote infrastructurele projecten, stikstof, flora & fauna en natuur. Een belanghebbende hoeft voorlopig niet meer eerst een zienswijze in te dienen tegen het desbetreffende ontwerpbesluit om zijn of haar recht op beroep bij de bestuursrechter veilig te stellen. Door de ruimhartige interpretatie van het begrip Aarhus besluiten is de verwachting dat veel gevallen hieronder zullen vallen.
Voorts is er op 4 mei 2021 een tweede richtinggevende uitspraak gedaan door de Afdeling over de uitleg van het Verdrag van Aarhus (ECLI:NL:RVS:2021:953). Een open eindje dat nog in de lucht hing, was de vraag in welke mate niet-belanghebbenden die wél een zienswijze hebben ingediend, toegang tot de rechter kunnen krijgen. Het Europese Hof had in het arrest van 14 januari 2021 immers al geoordeeld dat een ruime insteek van de voorbereidingsprocedure (bijvoorbeeld zienswijzen door ‘een ieder’) mogelijk is, maar dat aan die brede kring dan ook toegang tot de rechter moet worden geboden om die inspraakrechten te kunnen laten toetsen. In het Nederlandse recht was dit tot voor kort niet mogelijk. Een ieder (zowel belanghebbenden als niet-belanghebbenden) kon bij bepaalde besluiten (als bestemmingsplannen) een zienswijze naar voren brengen maar alleen belanghebbenden konden naar de rechter.
Met de uitspraak van de Afdeling is echter (ook) aan deze praktijk voorlopig een eind gekomen. De toegang tot de bestuursrechter wordt nog verder verruimd. Nu krijgt ook een niet-belanghebbende, die een zienswijze heeft ingediend tegen bijvoorbeeld een ontwerpbestemmingsplan, toegang tot de bestuursrechter. Ook de niet-belanghebbende die verschoonbaar geen of te laat een zienswijze heeft ingebracht tegen een ontwerpbesluit, zal worden toegelaten.
De nieuwe ontwikkelingen kort op een rijtje.
1. Voor toegang tot de bestuursrechter hoeft niet eerst een zienswijze te worden ingediend (de personenfuik vervalt).
2. De toegang tot de bestuursrechter is niet beperkt tot de in de voorbereidingsprocedure aangevochten besluitonderdelen (de onderdelentrechter vervalt).
3. Het begrip ‘Aarhus-besluiten’ wordt ruim uitgelegd, hieronder vallen álle omgevingsrechtelijke besluiten die zien op bouwen, milieu, bestemmingsplannen, infrastructurele projecten, stikstof, flora & fauna, natuur etc.
4. Onder ‘belanghebbenden’ worden álle belanghebbenden verstaan: burgers, bedrijven en niet-gouvernementele organisaties als milieuverenigingen.
5. Ook ‘niet-belanghebbenden’ hebben toegang tot de bestuursrechter als zij een zienswijze hebben ingediend of hierin verschoonbaar tekort zijn geschoten.
Oftewel, een belanghebbende die geen zienswijze heeft ingediend of een besluitonderdeel in de voorbereidingsprocedure niet heeft aangevochten, krijgt toegang tot de rechter als het gaat om een omgevingsrechtelijk besluit (als een bestemmingsplan). Als de kring van inspraakgerechtigden in de voorbereidingsprocedure is verruimd (bijvoorbeeld tot ‘een ieder’) dan wordt ook een niet-belanghebbende toegelaten áls hij een zienswijze heeft ingediend of hier verschoonbaar in tekort is geschoten. De enige reclamant die (nog steeds) geen toegang tot de rechter heeft, is de niet-belanghebbende die geen zienswijze heeft ingediend en daar ook geen goede reden voor had.
De Afdeling heeft dit in een schema handig vervat.
Deze nieuwe koers heeft grote gevolgen voor de praktijk. Meer mensen kunnen nu een beroep op de bestuursrechter doen. Zo kan bijvoorbeeld een niet-belanghebbende die wel een zienswijze heeft ingediend een ontvankelijk beroep instellen tegen een bestemmingsplan en daarmee kan het onherroepelijk worden ervan tot wel twee jaar vertragen. In een tijd waarin er een enorme woningbouwopgave ligt, is dit vrij ongelukkig. Of dit ook zo zal gaan, is de vraag. Reclamanten zullen ook de relativiteitseis op hun weg vinden (strekt de geschonden norm wel tot bescherming van hun belangen). Door dit relativiteitsvereiste wordt de betrokkene dus beperkt in zijn beroepsgronden, dit verkleint de kans op een succesvol beroep bij de rechter.
Het is nu aan de wetgever. Een nadere inperking van deze ruime uitleg van het verdrag zal nog lastig worden. Zo lijkt het voor de praktijk bijvoorbeeld ondoenlijk om omgevingsrechtelijke besluiten te splitsen is ‘Aarhus-besluiten’ en ‘overige omgevingsrechtelijke besluiten’. Een andere mogelijkheid is wellicht het verkleinen van de groep inspraakgerechtigden (van ‘een ieder’ naar ‘belanghebbenden’).